Jak sfinansować budowę osiedla mieszkań lub domów z myślą o sprzedaży?

Od kilku lat systematycznie rośnie popyt na mieszkania, a deweloperzy oddają coraz więcej lokali do użytku. Tylko w pierwszych dwóch miesiącach bieżącego roku liczba rozpoczętych inwestycji budowlanych wzrosła prawie o połowę. Finansowanie działalności deweloperskiej może odbywać się z udziałem kapitału własnego lub obcego, pochodzącego z różnych źródeł.

Zgodnie z najnowszymi danymi w styczniu 2017 roku oddano do użytku o 12,5% więcej mieszkań niż przed rokiem. Dwa pierwsze miesiące bieżącego roku były okresem wzmożonej pracy deweloperów. Liczba rozpoczętych inwestycji była o połowę wyższa niż w analogicznym okresie roku 2016. Według danych GUS w tym czasie rozpoczęto budowę 14 tys. nowych lokali. Dodatkowo deweloperzy otrzymali pozwolenie na realizację kolejnych budynków, w których powstanie 21 tys. mieszkań (źródło: http://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/nowe-mieszkania-deweloperzy-rynek-pierwotny,104,0,2285672.html).

Wszystkie te projekty wymagają jednak odpowiedniego finansowania. Deweloperzy coraz częściej pozyskują pieniądze z emisji akcji, obligacji, czasami wykorzystują do finansowania budowy kapitał własny, a nawet środki unijne.

Obligacje emitowane przez deweloperów

Okazuje się, że najwięksi deweloperzy w 65% finansują budowę mieszkań obligacjami. Od początku 2016 roku wyemitowali oni papiery dłużne o wartości ponad 1 mld złotych. Jednocześnie zostały już spłacone obligacje o wartości około 450 mln zł, natomiast do końca 2018 roku przypada termin zapadalności obligacji o wartości ponad miliarda złotych (źródło: http://www.navigatorcapital.pl/wp-content/uploads/2017/04/DMNavigator_raport_deweloperzy_2017.pdf).

Deweloperzy stawiają często na taką formę finansowania inwestycji, ponieważ pozwala ona na zakup gruntu pod budowę i rozpoczęcie prac bez przedsprzedaży. Emisja obligacji korporacyjnych to rozwiązanie mające wiele zalet, a jednocześnie będące atrakcyjną alternatywą dla kredytu bankowego. Deweloperzy cenią sobie przede wszystkim większą elastyczność i efektywność wykorzystania środków pochodzących z obligacji. Kapitał w ten sposób pozyskany może być wydany w ciągu kilku lat, a także w razie potrzeby, można transferować pieniądze pomiędzy różnymi projektami. Emitując obligacje, deweloper nie musi wykazywać celu emisji, a uzyskane w ten sposób środki może przeznaczyć na różne projekty, nie zawsze związane bezpośrednio z budową, na przykład na powiększenie banku ziemi.

Akcje jako źródło kapitału

Źródłem finansowania deweloperów nie jest jednak tylko rynek korporacyjnych obligacji Catalyst, ale także często sam parkiet Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie. Obecnie notowanych jest tam 44 deweloperów, których akcje okazują się bardzo atrakcyjne dla inwestorów. Oczywiście duże znaczenie ma tutaj dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym. To przekłada się zresztą nie tylko na wzrost cen akcji, ale także na zysk z dywidend. W 2016 roku wypłaciło je 18 deweloperów notowanych na GPW w Warszawie. Ze względu na zwiększenie sprzedaży i znaczne poprawienie wyników finansowych, analitycy przewidują, że dywidendy wypłacone w 2017 roku mogą być jeszcze wyższe niż ubiegłoroczne, szczególnie w przypadku co najmniej 10 deweloperów. W niektórych przypadkach stopa dywidendy szacowana jest nawet na 6-10% (źródło: https://strefainwestorow.pl/artykuly/dywidendy/20170220/9-spolek-deweloperskich-ktore-moga-zaskoczyc-wysoka-dywidenda-w-2017).

Patrząc już na te dane, nie dziwi, że deweloperzy nie mają problemu ze sprzedażą swoich akcji. Warto jednak podkreślić, że to sposób na zdobywanie finansowania inwestycji dla tych przedsiębiorców, którzy są w stanie zaakceptować zmniejszenie własnego zaangażowania właścicielskiego. Z drugiej strony takie zasilenie firmy pieniędzmi, których nie trzeba oddać, jest bardzo korzystne dla dewelopera – nie tylko zwiększa jego płynność finansową, ale także nie obniża zdolności kredytowej. Zwykle pierwsze pozyskanie pieniędzy z tego źródła następuje, gdy spółka wchodzi na giełdę, dokonując pierwszej publicznej emisji akcji. Potem deweloper może zdobywać kapitał na określone inwestycje, ogłaszając kolejne emisje papierów wartościowych.

Kapitał własny i środki unijne

Na finansowanie inwestycji jedynie z własnych środków decyduje się bardzo mało polskich deweloperów. Tę skalę dobrze widać, biorąc pod uwagę wyliczenia Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który szacuje, że w 2016 roku 98% firm należących do PZFD korzystało z kredytu deweloperskiego (źródło: http://pzfd.pl/biuro-prasowe/). Pozostałe firmy i te, które nie są notowane na GPW w Warszawie, często finansowały inwestycje własnymi pieniędzmi. Najczęściej na taki krok decydują się najmniejsze firmy deweloperskie, przeważnie rodzinne, które stawiają małe bloki z kilkoma lub kilkunastoma lokalami. Niektórzy deweloperzy wspierają swoje inwestycje środkami pozyskanymi z funduszy unijnych i z Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, gdy na przykład budują z wykorzystaniem innowacyjnych rozwiązań ekologicznych. Innym sposobem na sfinansowanie budowy może być także rezygnacja z zakupu gruntu i utworzenie z jego właścicielem spółki celowej, a potem wspólne zrealizowanie inwestycji deweloperskiej. W takim przypadku właściciel gruntu często ogranicza się do wniesienia nieruchomości, a przygotowaniem inwestycji i jej realizacją zajmuje się już deweloper.

Bardzo duży popyt na nowe mieszkania sprzyja rozwojowi branży deweloperskiej, a jednocześnie przekłada się na większe zainteresowanie różnymi rozwiązaniami finansowania kolejnych inwestycji. Obok opisanych powyżej rozwiązań, czyli sprzedaż akcji i obligacji lub wykorzystanie własnych środków, dużą popularnością cieszą się także kredyty deweloperskie, a w przypadku obiektów pod wynajem rośnie także zainteresowanie project finance. To jednak tematy na zupełnie inny artykuł.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *