Jakie warunki musi spełnić projekt deweloperski, aby bank zechciał go sfinansować?

Kredyt deweloperski przeznaczony jest na sfinansowanie projektów inwestycyjnych związanych z budową nieruchomości mieszkalnych na sprzedaż. To pożyczka udzielana przez bank na konkretny cel, przeznaczona wyłącznie na finansowanie inwestycji deweloperskich. Czy jednak każdy projekt ma szanse na finansowanie z banku?

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych od dłuższego czasu charakteryzuje się wysokim popytem na nowe lokale mieszkaniowe i nie jest niepokojony gwałtownymi zmianami trendów. To sprawia, że deweloperzy budują coraz chętniej. Również banki są coraz bardziej otwarte na współpracę z deweloperami, co potwierdzają liczby. W 2016 roku aż 98% deweloperów należących do Polskiego Związku Firm Deweloperskich skorzystało z zewnętrznego finansowania projektów mieszkaniowych w postaci kredytu deweloperskiego. Najchętniej pożyczał pieniądze na tego typu inwestycje Getin Bank z udziałem w rynku kredytów deweloperskich na poziomie 23% (jeszcze 3 lata temu było to jedynie 6%), na drugim miejscu uplasowała się Grupa mBank, a czołówkę zamyka Bank Polskiej Spółdzielczości, który zrzesza banki spółdzielcze, specjalizujące się głównie w finansowaniu inwestycji małych firm deweloperskich. Banki oceniają polski rynek deweloperski jako dojrzały i stabilny, dlatego chętniej pożyczają pieniądze na nowe inwestycje (źródło: http://pzfd.pl/biuro-prasowe/). Nie oznacza to jednak, że każdy deweloper i każda inwestycja może liczyć na finansowanie kredytem. Banki biorą pod uwagę różne kryteria, dotyczące projektu deweloperskiego, na podstawie których podejmują decyzję kredytową. Oto najważniejsze warunki, jakie musi spełnić deweloper i jego inwestycja, aby pozyskać pieniądze z banku.

1 Sytuacja finansowa dewelopera

Nie powinno być dla nikogo zaskoczeniem, że bank sprawdzi dokładnie sytuację finansową dewelopera, zanim pożyczy mu pieniądze. Instytucja finansowa musi mieć pewność, że nawiązuje współpracę z wiarygodnym partnerem. Bank dokładnie przeanalizuje zdolność kredytową dewelopera oraz to, jak przedsiębiorca spłacał w przeszłości inne kredyty i regulował swoje zobowiązania. Analityków kredytowych będzie interesowała aktualna sytuacja finansowa dewelopera, stan jego majątku. Wiąże się to często z koniecznością przedłożenia w banku dokumentów na temat firmy, zasobów pracowniczych, a niekiedy nawet dotyczące sposobu organizacji pracy. Bank będzie interesowało również, w jakiej części deweloper sfinansuje dany projekt z własnych środków. Im niższy wskaźnik LTC (udział kredytu w łącznych kosztach projektu), tym większa szansa na pożyczenie pieniędzy. Niski wskaźnik LTC to niskie ryzyko dla banku, co przekłada się na większą skłonność do udzielenia kredytu.

2 Rentowność projektu

Sytuacja finansowa dewelopera jest bardzo ważna, ale tak naprawdę oceniany jest przede wszystkim projekt, który ma być realizowany przez inwestora. Ważne, aby był atrakcyjny i opłacalny na tle konkurencji. Dodatkowo istotny jest minimalny poziom oczekiwanej stopy zwrotu – powinien oscylować w granicach 21%. Duże znaczenie ma również przedsprzedaż mieszkań. Często bank życzy sobie, aby w umówionym czasie deweloper znalazł klientów na określoną ilość lokali mieszkalnych na danym osiedlu. Można napisać, że to swego rodzaju test atrakcyjności inwestycji. Gdy tak zakontraktowana przedsprzedaż nie osiągnie założonego poziomu, bank przeważnie rezygnuje z udzielenia kredytu. Na szczęście dobra koniunktura na rynku często powoduje, że deweloperzy nie mają problemu ze znalezieniem klientów. Ta kwestia łączy się zresztą z kolejnym czynnikiem, na jaki zwracają uwagę banki.

3 Lokalizacja inwestycji

Wielu bankowców, specjalizujących się w kredytach dla deweloperów, jest zdania, że najważniejsze są trzy kryteria, brane pod uwagę podczas analizy inwestycji: po pierwsze – lokalizacja, po drugie – lokalizacja i po trzecie – lokalizacja. Nawet jeśli w tym zestawieniu jest nieco przesady, nie jest jej dużo. Lokalizacja inwestycji to jeden z najważniejszych czynników, mogących przyczynić się do sukcesu lub porażki całej inwestycji. Drugim filarem sukcesu jest zakup nieruchomości pod inwestycję w atrakcyjnej cenie. Oczywiście im atrakcyjniejsza lokalizacja inwestycji, tym większa szansa, że mieszkania nie tylko znajdą nabywców, ale również można będzie je sprzedać z dużym zyskiem. Bank analizuje również, w jakim stopniu inwestycja w danej lokalizacji jest wrażliwa na zmiany cen i o ile wartość mieszkań może maksymalnie spaść, aby żaden z uczestników inwestycji nie poniósł straty (źródło: https://www.pb.pl/finansowanie-deweloperow-to-dzis-bezpieczny-biznes-818360).

 4 Doświadczenie dewelopera

Duże znaczenie w podejmowaniu decyzji o sfinansowaniu danej inwestycji kredytem ma dla banku także doświadczenie dewelopera. Niektóre banki, jak na przykład Getin Bank, współpracują wyłącznie z firmami, które mają doświadczenie w realizacji inwestycji deweloperskich. Im dłuższa historia dewelopera na rynku, tym większa szansa na kredyt. Oczywiście sam staż to jedna strona medalu, druga – to charakter i wielkość zrealizowanych wcześniej inwestycji.

To oczywiście część kryteriów, ale najważniejsza, jakie biorą pod uwagę banki, badając opłacalność angażowania się w określony projekt deweloperski. Wśród innych można wymienić między innymi wymaganie, aby deweloper otworzył w tym samym banku, który udziela mu kredytu, rachunek powierniczy itp. Należy dodać, że w zależności od koniunktury na rynku i stanu branży budowlanej, banki okresowo zaostrzają lub obniżają kryteria finansowania projektów deweloperskich.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *