Rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty – o czym warto wiedzieć?

Przed rozpoczęciem inwestycji deweloper musi otworzyć w banku rachunek powierniczy, na który klienci wpłacają pieniądze. Do wyboru jest rachunek otwarty i zamknięty. Każdy z nich ma swoje wady i zalety. Który z tych rachunków powierniczych jest jednak korzystniejszy dla dewelopera?

Jeszcze kilka lat temu sytuacja z procedurami finansowymi na rynku mieszkaniowym była zupełnie inna. Klient, który zainteresowany był zakupem nowego mieszkania, wpłacał pieniądze na konto bankowe dewelopera, a ten często finansował inwestycję ze środków, które pozyskał ze sprzedaży mieszkań. Sytuacja zmieniła się jednak wraz z wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377), która zaczęła funkcjonować od 29 kwietnia 2012 roku. Nowe prawo zobowiązało deweloperów nie tylko do publikowania prospektu informacyjnego z informacjami na temat każdej inwestycji i do ujawniania klientom bieżącej sytuacji finansowej oraz prawnej, uregulowało kwestie związane z umową deweloperską, ale również wprowadziło obowiązek zakładania przez deweloperów rachunków powierniczych otwartych lub zamkniętych. Tutaj wybór należy do dewelopera.

Otwarty rachunek powierniczy

W przypadku otwartego funduszu powierniczego klienci dewelopera wpłacają pieniądze na specjalny rachunek w banku, a ich wypłata jest realizowana w transzach po wykonaniu ustalonego wcześniej harmonogramu prac w umowie deweloperskiej. To na banku ciąży odpowiedzialność sprawdzenia, czy określony etap inwestycji został zakończony i można wypłacić pieniądze. Przy czym środki w ramach każdej transzy nie mogą być mniejsze niż 10% i większe niż 25% kosztów inwestycji. Dużą zaletą otwartego funduszu powierniczego jest fakt, że deweloper może finansować poszczególne etapy inwestycji bezpośrednio ze środków pozyskanych od klientów. Nic dziwnego, że ten typ rachunku powierniczego jest bardzo popularny. Polski Związek Firm Deweloperskich szacuje, że z tego instrumentu korzysta nawet 90% inwestorów (źródło: http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/1005763,likwidacja-otwartego-rachunku-powierniczego.html). Nie powinno to dziwić, skoro specyfiką inwestycji deweloperskich jest ich bardzo duża kapitałochłonność. Otwarty rachunek powierniczy to jeden z najłatwiejszych sposobów pozyskania środków na budowę. Należy jednak podkreślić, że jest on również postrzegany powszechnie jako najmniej bezpieczny z punktu widzenia klientów, dlatego można go zabezpieczyć dodatkowo gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Nie jest to jednak powszechnie praktykowane. Między innymi z tego powodu już od dłuższego czasu UOKiK zabiega, aby w ogóle zlikwidować otwarte rachunki powiernicze. To może jednak oznaczać duże kłopoty dla wielu, szczególnie mniejszych, deweloperów i jeszcze większą trudność w finansowaniu inwestycji.

Zamknięty rachunek powierniczy

Idea funkcjonowania zamkniętego funduszu powierniczego jest taka, że klienci wpłacają pieniądze na określony rachunek bankowy na cele, które wcześniej zostały wyznaczone w umowie deweloperskiej. Zdeponowane w ten sposób środki zostaną wypłacone deweloperowi jednorazowo, gdy nabywca otrzyma prawo odrębnej własności lokalu, własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym itp. W praktyce wygląda to tak, że środki zwalniane są przez bank na rzecz dewelopera nie tylko po wybudowaniu mieszkania lub domu, ale dopiero po podpisaniu Aktu Notarialnego, który przenosi prawo własności na nabywcę nieruchomości.

Zamknięty fundusz powierniczy jest powszechnie postrzegany jako bezpieczna forma zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego, ponieważ skutecznie chroni pieniądze klientów dewelopera przed ich utratą na przykład z powodu przerwania inwestycji ze względu na problemy finansowe inwestora. Decyzja o otwarciu tego rodzaju funduszu powierniczego zdecydowanie zwiększa wiarygodność dewelopera w oczach klientów i podnosi jego prestiż. Pojawia się tu więc przede wszystkim zaleta wizerunkowa. Plusem może być także przejęcie przez bank całej obsługi finansowej przedsięwzięcia (np. procesowanie i raportowanie wpłat klientów).

Niestety, dużym problemem w przypadku zamkniętych funduszy powierniczych jest kwestia finansowania inwestycji. Deweloper musi zdobyć w inny sposób środki na budowę niż bezpośrednie wykorzystanie pieniędzy nabywców mieszkań i domów. Najwięksi deweloperzy dysponują niekiedy własnymi zasobami finansowymi, którymi są w stanie pokryć koszt inwestycji, mniejsze podmioty szukają innych sposobów na pozyskanie środków. Najpopularniejszym rozwiązaniem jest kredyt budowlany dla dewelopera, nierzadko oferowany przez banki wraz z zamkniętym rachunkiem powierniczym. Czy jednak rzeczywiście banki chętnie udzielają takich kredytów?

Banki a finansowanie inwestycji

Przed światowym kryzysem finansowym w 2008 roku deweloperzy finansowali swoje inwestycje przede wszystkim, korzystając z kredytów. Potem banki mocno zaostrzyły warunki kredytowe dla deweloperów, uznając ich działalność za mocno ryzykowną pod względem biznesowym. Obecnie jednak finansowanie deweloperów uważane jest przez sektor bankowy za bezpieczne. Potwierdza to ostatni raport Polskiego Związku Firm Deweloperskich, gdzie pojawia się nawet stwierdzenie, że banki konkurują o względy deweloperów i udzielają im coraz więcej kredytów inwestycyjnych. 98% deweloperów, biorących udział w badaniu PZFD, potwierdziło, że w 2016 roku korzystało z takiego finansowania zewnętrznego. Na tym rynku bezkonkurencyjny jest Getin Noble Bank, z którego kredytów korzysta nawet 23% deweloperów zrzeszonych w PZFD (w 2014 roku – tylko 6%), na drugim miejscu jest Grupa mBank, na trzecim – Bank Polskiej Spółdzielczości, zrzeszający banki spółdzielcze. Te ostatnie specjalizują się jednak w finansowaniu mniejszych deweloperów, budujących na niewielką skalę.

Polski Związek Firm Deweloperskich zwraca uwagę w swoim raporcie również na fakt, że banki podchodzą coraz przyjaźniej do deweloperów, wprowadzając dla nich różne ułatwienia. Przede wszystkim przedsiębiorcy na rynku deweloperskim czekają krócej na decyzję kredytową (w przypadku Millennium Bank to nie dłużej niż 2 miesiące, a średnia to 4 miesiące), do tego można zauważyć dużą zgodność pomiędzy wstępnymi deklaracjami a rzeczywistymi procedurami (tu bezkonkurencyjna jest Grupa mBank). Rośnie także konkurencja pomiędzy bankami, jeśli chodzi o oferty dla deweloperów, co z kolei przekłada się na wysoką jakość usług (źródło: http://pzfd.pl/biuro-prasowe/).

Decyzja o wyborze otwartego lub zamkniętego rachunku powierniczego powinna być bardzo przemyślana przez dewelopera i musi uwzględniać różne aspekty (np. sytuacja finansowa, atrakcyjność inwestycji, zdolność kredytowa itp.). Od tego może zależeć przecież sukces przedsięwzięcia i stabilność finansowa inwestora.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *