Co to EBITDA? Jakie ma znaczenie dla firmy?

ebitda co to jest
Zawsze w raportach spółek, czyli w tzw. rachunku zysków i strat pojawia się termin EBITDA. Co on właściwie znaczy? Czy jest on ważny oraz o czym on mówi – wyjaśnimy w poniższym artykule.

 

EBITDA – definicja

EBITDA to z angielskiego „earnings before interest, taxes, deprecitation and amortization”. Przekładając to na język polski oznacza zysk przed uwzględnieniem odsetek, podatków i amortyzacji. Najprościej mówiąc jest to wypracowany przez firmę zysk, bez uwzględniania kosztów takich jak amortyzacja, odsetki czy podatki. EBITDA to czysty zysk wypracowany z działalności operacyjnej firmy. Należy pamiętać, że amortyzacja oraz koszty finansowe nie są zależne od firmy, a od jej działalności operacyjnej.

 

Jak obliczyć EBITDA ?

Najłatwiej wykorzystać do tego dwie wielości finansowe EBID oraz amortyzację.

EBIT jest zyskiem powstałym w wyniku odjęcia od przychodu z działalności kosztów i odpisów amortyzacyjnych, bez kosztów podatkowych i finansowych.

Wzór na obliczenie:

ZYSK NETTO + KOSZTY PODATKOWE + KOSZTY FINANSOWE

Amortyzacja a EBITDA

Amortyzacja to koszt środków trwałych, które są wykorzystywane w działalności firmy, lecz rozłożony w czasie. Firmy mogą odpisywać w amortyzację trwałe aktywa materialne (maszyny, budynki) oraz aktywa niematerialne (licencje, marki, znaki towarowe i patenty).

Amortyzacja jest kosztem niegotówkowym, co oznacza że jest kosztem z którym nie wiąże się wydatku gotówkowego. Wydatek w formie zakupu ponoszony jest przed rozpoczęciem wykazywania kosztów amortyzacyjnych. Co oznacza, że koszt dokonywany jest raz, ale rozliczany przez kilka lat.

Co mówi wskaźnik EBITDA?

Wskaźnika EBITDA używa się jako kategorii porównawczej podczas rynkowej wyceny firmy. Wskaźnik jest najczęściej używany przez rynek kapitałowy, spółki giełdowe oraz analityków. Mimo jego powszechności, ani w Polsce, ani na świecie nie jest on formalnie zdefiniowany i nie podlega on żadnym regulacjom.

– EBITDA jest powszechnie znaną miarą rentowności

– może być używana jako zamiennik przepływów gotówki w firmie

– upraszcza porównania działalności operacyjnych

– pozwala na analizę wyniku przedsiębiorstwa niezależnie od wysokości kosztów finansowych

– jest jednym z głównych elementów podczas wyceny firmy

Czy faktoring się opłaca?

faktoring czy się opłaca?

Faktoring – czy się opłaca?

Faktoring to usługa skierowana dla firm które borykają się z brakiem płynności finansowej, jak również dla tych które wystawiają faktury z długim terminem płatności a chcą dalej obracać pieniędzmi bez zamrażania ich w fakturach.  Ale czy to się opłaca?

Szybkość

Po pierwsze – faktoring w wielu przypadkach można otrzymać z dnia na dzień. Jeśli pieniądze są w firmie potrzebne na już – faktoring to doskonała metoda na pozyskanie środków i błyskawiczna poprawa płynności finansowej. A czas to pieniądz.

Bezpieczeństwo

Faktorzy dokładnie sprawdzają odbiorców faktur – więc praktycznie do zera niwelują ewentualne ryzyko związane z ich wypłacalnością. Ponad to odbiorcy mają świadomość, że stają się dłużnikami instytucji finansowej a nie firmy od której zakupili towary lub usługi, co wpływa na to że regulują swoje zobowiązania terminowo.

Konkurencyjność

Klienci bardzo często wymagają wystawiania faktur z odroczonym terminem płatności. Nie rzadko są skłonni dopłacić więcej za usługę o ile dłużej będziemy skłonni „poczekać” na wynagrodzenie. Firmy korzystające z faktoringu zauważyły tą zależność i często wygrywają pod tym względem z konkurencją.

Cena

Nie ma co ukrywać – faktoring jest droższą metodą finansowania ni np. kredyt bankowy. Ale czy dużo droższą – tu można mieć wątpliwości. Pozyskanie kredytu jest często niemożliwe, banki mają wygórowane wymagania a sama procedura to kilka tygodni. Jeśli spojrzymy szerzej na faktoring i wszystkie korzyści które oferuje może się okazać, że jego koszt jest niewiele większy od standardowego finansowania a na dodatek daje nam dużą swobodę i elastyczność.

Faktoring się opłaca

„Nie można dokładnie oszacować ile droższy jest faktoring od kredytu bankowego i czy w ogóle jest droższy. Jak to mówią czas to pieniądz – więc w faktoringu dostajemy i jedno i drugie. Trzeba też pamiętać, że faktorzy są elastyczni i można z nimi negocjować, więc w niektórych przypadkach koszt faktoringu może być dużo mniejszy niż na początku szacowaliśmy, a nawet niższy od kredytu” – mówi Krzysztof Szymański – ekspert z www.faktoring.biz.

Kredyty na remont dla spółdzielni mieszkaniowych

kredyt dla spółdzielni mieszkaniowej

Kredyty na remont dla spółdzielni mieszkaniowych

Dla wielu spółdzielni mieszkaniowych kredyt jest jedynym sposobem na sfinansowanie dużego remontu budynku. Na rynku można znaleźć produkty kredytowe, które dedykowane są właśnie celowi remontowemu. Warto im się przyjrzeć bliżej.

kredyt dla spółdzielni mieszkaniowej

Decyzja o przeprowadzeniu dużego remontu często jest trudna, ponieważ wiąże się z dużym obciążeniem finansowym dla spółdzielni mieszkaniowej. Nic dziwnego, że niekiedy pojawia się opór niektórych członków spółdzielni wobec takich wydatków, chociaż nie posiadają oni możliwości prawnej zablokowania decyzji o modernizacji budynków. Problem polega jednak na tym, że jeśli nawet decyzja o rozpoczęciu remontu zostanie podjęta, niekiedy spółdzielnia mieszkaniowa dysponuje zbyt małymi środkami, aby sfinansować prace. Wtedy warto zastanowić się nad zaciągnięciem kredytu.

Jak podejmowana jest decyzja o remoncie?

Władze spółdzielni mieszkaniowej są o tyle w dobrej sytuacji, że nie muszą zdobywać głosów większości członków na zebraniu, aby podjąć decyzję o przeprowadzeniu nawet największego remontu, jak ma to miejsce na przykład w przypadku wspólnoty mieszkaniowej. Wszystko dlatego, że w spółdzielni mieszkaniowej remonty są realizowane w ramach ogólnego planu gospodarczego danej spółdzielni i nie jest do tego wymagana zgoda mieszkańców budynku, który będzie modernizowany. Taka sytuacja wynika z faktu, że wszyscy członkowie spółdzielni wpłacają składki na jeden wspólny fundusz remontowy. Obowiązuje tutaj zasada solidaryzmu. W ten sposób mieszkańcy różnych budynków składają się na remont jednego bloku lub kilku. Warto podkreślić, że to osoby zarządzające spółdzielnią mieszkaniową podejmują ostateczną decyzję o tym, który blok będzie remontowany i kiedy to nastąpi. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby władze spółdzielni konsultowały się w tym zakresie z członkami spółdzielni. Zasada jest jednak taka, że władze spółdzielni mieszkaniowej powinny kierować się przede wszystkim pilnością remontu, a także dostępnością środków w funduszu remontowym. Co jednak w sytuacji, gdy remont jest bardzo pilny, a brakuje na niego pieniędzy? Wtedy wiele spółdzielni mieszkaniowych decyduje się zaciągnąć kredyt.

Kredyt na remont i jego zabezpieczenie

Zanim spółdzielnia mieszkaniowa rozpocznie rozmowy z bankiem na temat kredytu na remont, powinna najpierw wykonać audyt budowlany. Zleca się go wyspecjalizowanej firmie. Dzięki temu można otrzymać szczegółowe informacje o zakresie koniecznych prac remontowych i o ich koszcie. To z kolei pozwoli określić, ile pieniędzy trzeba będzie pożyczyć.

Władze spółdzielni mieszkaniowej muszą mieć świadomość, że występując o kredyt na remont, będą musiały przedstawić odpowiednie zabezpieczenie. Banki najczęściej żądają pełnomocnictwa do rachunku funduszu remontowego. To oznacza, że w przypadku nieterminowego spłacania kredytu lub całkowitego braku jego spłaty, kredytodawca będzie mógł przejąć środki na takim rachunku. Niektóre banki żądają również cesji ubezpieczenia remontowanej nieruchomości. Warto także dodać, że często w przypadku bardzo dużych i kosztownych remontów, banki oczekują dodatkowego zabezpieczenia, którym jest hipoteka na nieruchomościach będących własnością spółdzielni mieszkaniowej (głównie budynki, gdzie prowadzona jest działalność handlowa).

Wiele banków posiada specjalne oferty kredytów remontowych dla spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych. Często to po prostu celowy kredyt inwestycyjny na remonty i modernizację budynków, czasami różnego rodzaju linie kredytowe. Spółdzielnie mieszkaniowe mogą wybierać w ofercie kredytowej zarówno banków komercyjnych, jak i spółdzielczych. Czasami konieczne jest posiadanie w danym banku rachunku. Do tego oczywiście dokonywana jest ocena zdolności kredytowej danej spółdzielni mieszkaniowej. Bank sprawdza wtedy najczęściej wysokość odpisów i regularność wpłat mieszkańców na fundusz remontowy (zwykle powinna być na poziomie co najmniej 80%).

Dofinansowanie z BGK

Spółdzielnie mieszkaniowe mogą także starać się o dofinansowanie Banku Gospodarstwa Krajowego z Funduszu Termomodernizacji i Remontów, jednak muszą wtedy zaciągnąć kredyt w jednym z banków, który współpracuje z BGK. Dofinansowanie realizowane jest w formie premii termomodernizacyjnej lub remontowej. W pierwszym przypadku dofinansowanie przysługuje za prace termomodernizacyjne (np. ocieplenie budynku) i wynosi 20% kredytu wykorzystanego na tego rodzaju remont. Nie może to być jednak więcej niż 16% wszystkich kosztów poniesionych na termomodernizację przez spółdzielnię mieszkaniową. Wcześniej spółdzielnia musi również wykonać audyt energetyczny, ponieważ dofinansowanie nie może przekraczać dwukrotności szacowanych rocznych oszczędności energii. Natomiast premię remontową można uzyskać na prace remontowe w budynkach wielorodzinnych, które zostały oddane do użytkowania przed 14 sierpnia 1961 roku. W tym przypadku Bank Gospodarstwa Krajowego może wypłacić dofinansowanie w wysokości 20% kredytu zaciągniętego na remont, ale nie więcej niż 15% wszystkich kosztów remontu.

Kredyt na remont może być skutecznym rozwiązaniem dla spółdzielni mieszkaniowej na przeprowadzenie pilnego, ale kosztownego remontu budynku. Jeśli podejmujesz decyzje o takich remontach w Waszej spółdzielni mieszkaniowej, najlepiej skontaktuj się już dziś z doświadczonym doradcą finansowym, który pomoże wybrać najkorzystniejszą ofertę kredytową i doradzi, jak przygotować potrzebną do zaciągnięcia kredytu dokumentację.

Jakie warunki musi spełnić projekt deweloperski, aby bank zechciał go sfinansować?

kredyty dla deweloperów

Kredyt deweloperski przeznaczony jest na sfinansowanie projektów inwestycyjnych związanych z budową nieruchomości mieszkalnych na sprzedaż. To pożyczka udzielana przez bank na konkretny cel, przeznaczona wyłącznie na finansowanie inwestycji deweloperskich. Czy jednak każdy projekt ma szanse na finansowanie z banku?

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych od dłuższego czasu charakteryzuje się wysokim popytem na nowe lokale mieszkaniowe i nie jest niepokojony gwałtownymi zmianami trendów. To sprawia, że deweloperzy budują coraz chętniej. Również banki są coraz bardziej otwarte na współpracę z deweloperami, co potwierdzają liczby. W 2016 roku aż 98% deweloperów należących do Polskiego Związku Firm Deweloperskich skorzystało z zewnętrznego finansowania projektów mieszkaniowych w postaci kredytu deweloperskiego. Najchętniej pożyczał pieniądze na tego typu inwestycje Getin Bank z udziałem w rynku kredytów deweloperskich na poziomie 23% (jeszcze 3 lata temu było to jedynie 6%), na drugim miejscu uplasowała się Grupa mBank, a czołówkę zamyka Bank Polskiej Spółdzielczości, który zrzesza banki spółdzielcze, specjalizujące się głównie w finansowaniu inwestycji małych firm deweloperskich. Banki oceniają polski rynek deweloperski jako dojrzały i stabilny, dlatego chętniej pożyczają pieniądze na nowe inwestycje (źródło: http://pzfd.pl/biuro-prasowe/). Nie oznacza to jednak, że każdy deweloper i każda inwestycja może liczyć na finansowanie kredytem. Banki biorą pod uwagę różne kryteria, dotyczące projektu deweloperskiego, na podstawie których podejmują decyzję kredytową. Oto najważniejsze warunki, jakie musi spełnić deweloper i jego inwestycja, aby pozyskać pieniądze z banku.

1. Sytuacja finansowa dewelopera

Nie powinno być dla nikogo zaskoczeniem, że bank sprawdzi dokładnie sytuację finansową dewelopera, zanim pożyczy mu pieniądze. Instytucja finansowa musi mieć pewność, że nawiązuje współpracę z wiarygodnym partnerem. Bank dokładnie przeanalizuje zdolność kredytową dewelopera oraz to, jak przedsiębiorca spłacał w przeszłości inne kredyty i regulował swoje zobowiązania. Analityków kredytowych będzie interesowała aktualna sytuacja finansowa dewelopera, stan jego majątku. Wiąże się to często z koniecznością przedłożenia w banku dokumentów na temat firmy, zasobów pracowniczych, a niekiedy nawet dotyczące sposobu organizacji pracy. Bank będzie interesowało również, w jakiej części deweloper sfinansuje dany projekt z własnych środków. Im niższy wskaźnik LTC (udział kredytu w łącznych kosztach projektu), tym większa szansa na pożyczenie pieniędzy. Niski wskaźnik LTC to niskie ryzyko dla banku, co przekłada się na większą skłonność do udzielenia kredytu.

2. Rentowność projektu

Sytuacja finansowa dewelopera jest bardzo ważna, ale tak naprawdę oceniany jest przede wszystkim projekt, który ma być realizowany przez inwestora. Ważne, aby był atrakcyjny i opłacalny na tle konkurencji. Dodatkowo istotny jest minimalny poziom oczekiwanej stopy zwrotu – powinien oscylować w granicach 21%. Duże znaczenie ma również przedsprzedaż mieszkań. Często bank życzy sobie, aby w umówionym czasie deweloper znalazł klientów na określoną ilość lokali mieszkalnych na danym osiedlu. Można napisać, że to swego rodzaju test atrakcyjności inwestycji. Gdy tak zakontraktowana przedsprzedaż nie osiągnie założonego poziomu, bank przeważnie rezygnuje z udzielenia kredytu. Na szczęście dobra koniunktura na rynku często powoduje, że deweloperzy nie mają problemu ze znalezieniem klientów. Ta kwestia łączy się zresztą z kolejnym czynnikiem, na jaki zwracają uwagę banki.

3. Lokalizacja inwestycji

Wielu bankowców, specjalizujących się w kredytach dla deweloperów, jest zdania, że najważniejsze są trzy kryteria, brane pod uwagę podczas analizy inwestycji: po pierwsze – lokalizacja, po drugie – lokalizacja i po trzecie – lokalizacja. Nawet jeśli w tym zestawieniu jest nieco przesady, nie jest jej dużo. Lokalizacja inwestycji to jeden z najważniejszych czynników, mogących przyczynić się do sukcesu lub porażki całej inwestycji. Drugim filarem sukcesu jest zakup nieruchomości pod inwestycję w atrakcyjnej cenie. Oczywiście im atrakcyjniejsza lokalizacja inwestycji, tym większa szansa, że mieszkania nie tylko znajdą nabywców, ale również można będzie je sprzedać z dużym zyskiem. Bank analizuje również, w jakim stopniu inwestycja w danej lokalizacji jest wrażliwa na zmiany cen i o ile wartość mieszkań może maksymalnie spaść, aby żaden z uczestników inwestycji nie poniósł straty (źródło: https://www.pb.pl/finansowanie-deweloperow-to-dzis-bezpieczny-biznes-818360).

 4. Doświadczenie dewelopera

Duże znaczenie w podejmowaniu decyzji o sfinansowaniu danej inwestycji kredytem ma dla banku także doświadczenie dewelopera. Niektóre banki, jak na przykład Getin Bank, współpracują wyłącznie z firmami, które mają doświadczenie w realizacji inwestycji deweloperskich. Im dłuższa historia dewelopera na rynku, tym większa szansa na kredyt. Oczywiście sam staż to jedna strona medalu, druga – to charakter i wielkość zrealizowanych wcześniej inwestycji.

To oczywiście część kryteriów, ale najważniejsza, jakie biorą pod uwagę banki, badając opłacalność angażowania się w określony projekt deweloperski. Wśród innych można wymienić między innymi wymaganie, aby deweloper otworzył w tym samym banku, który udziela mu kredytu, rachunek powierniczy itp. Należy dodać, że w zależności od koniunktury na rynku i stanu branży budowlanej, banki okresowo zaostrzają lub obniżają kryteria finansowania projektów deweloperskich.

Jak sfinansować budowę osiedla mieszkań lub domów z myślą o sprzedaży?

kredyty dla deweloperów

Od kilku lat systematycznie rośnie popyt na mieszkania, a deweloperzy oddają coraz więcej lokali do użytku. Tylko w pierwszych dwóch miesiącach bieżącego roku liczba rozpoczętych inwestycji budowlanych wzrosła prawie o połowę. Finansowanie działalności deweloperskiej może odbywać się z udziałem kapitału własnego lub obcego, pochodzącego z różnych źródeł.

 

Zgodnie z najnowszymi danymi w styczniu 2017 roku oddano do użytku o 12,5% więcej mieszkań niż przed rokiem. Dwa pierwsze miesiące bieżącego roku były okresem wzmożonej pracy deweloperów. Liczba rozpoczętych inwestycji była o połowę wyższa niż w analogicznym okresie roku 2016. Według danych GUS w tym czasie rozpoczęto budowę 14 tys. nowych lokali. Dodatkowo deweloperzy otrzymali pozwolenie na realizację kolejnych budynków, w których powstanie 21 tys. mieszkań (źródło: http://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/nowe-mieszkania-deweloperzy-rynek-pierwotny,104,0,2285672.html).

Wszystkie te projekty wymagają jednak odpowiedniego finansowania. Deweloperzy coraz częściej pozyskują pieniądze z emisji akcji, obligacji, czasami wykorzystują do finansowania budowy kapitał własny, a nawet środki unijne.

Obligacje emitowane przez deweloperów

Okazuje się, że najwięksi deweloperzy w 65% finansują budowę mieszkań obligacjami. Od początku 2016 roku wyemitowali oni papiery dłużne o wartości ponad 1 mld złotych. Jednocześnie zostały już spłacone obligacje o wartości około 450 mln zł, natomiast do końca 2018 roku przypada termin zapadalności obligacji o wartości ponad miliarda złotych (źródło: http://www.navigatorcapital.pl/wp-content/uploads/2017/04/DMNavigator_raport_deweloperzy_2017.pdf).

 

Deweloperzy stawiają często na taką formę finansowania inwestycji, ponieważ pozwala ona na zakup gruntu pod budowę i rozpoczęcie prac bez przedsprzedaży. Emisja obligacji korporacyjnych to rozwiązanie mające wiele zalet, a jednocześnie będące atrakcyjną alternatywą dla kredytu bankowego. Deweloperzy cenią sobie przede wszystkim większą elastyczność i efektywność wykorzystania środków pochodzących z obligacji. Kapitał w ten sposób pozyskany może być wydany w ciągu kilku lat, a także w razie potrzeby, można transferować pieniądze pomiędzy różnymi projektami. Emitując obligacje, deweloper nie musi wykazywać celu emisji, a uzyskane w ten sposób środki może przeznaczyć na różne projekty, nie zawsze związane bezpośrednio z budową, na przykład na powiększenie banku ziemi.

Akcje jako źródło kapitału

Źródłem finansowania deweloperów nie jest jednak tylko rynek korporacyjnych obligacji Catalyst, ale także często sam parkiet Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie. Obecnie notowanych jest tam 44 deweloperów, których akcje okazują się bardzo atrakcyjne dla inwestorów. Oczywiście duże znaczenie ma tutaj dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym. To przekłada się zresztą nie tylko na wzrost cen akcji, ale także na zysk z dywidend. W 2016 roku wypłaciło je 18 deweloperów notowanych na GPW w Warszawie. Ze względu na zwiększenie sprzedaży i znaczne poprawienie wyników finansowych, analitycy przewidują, że dywidendy wypłacone w 2017 roku mogą być jeszcze wyższe niż ubiegłoroczne, szczególnie w przypadku co najmniej 10 deweloperów. W niektórych przypadkach stopa dywidendy szacowana jest nawet na 6-10% (źródło: https://strefainwestorow.pl/artykuly/dywidendy/20170220/9-spolek-deweloperskich-ktore-moga-zaskoczyc-wysoka-dywidenda-w-2017).

 

Kapitał własny i środki unijne

Na finansowanie inwestycji jedynie z własnych środków decyduje się bardzo mało polskich deweloperów. Tę skalę dobrze widać, biorąc pod uwagę wyliczenia Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który szacuje, że w 2016 roku 98% firm należących do PZFD korzystało z kredytu deweloperskiego (źródło: http://pzfd.pl/biuro-prasowe/). Pozostałe firmy i te, które nie są notowane na GPW w Warszawie, często finansowały inwestycje własnymi pieniędzmi. Najczęściej na taki krok decydują się najmniejsze firmy deweloperskie, przeważnie rodzinne, które stawiają małe bloki z kilkoma lub kilkunastoma lokalami. Niektórzy deweloperzy wspierają swoje inwestycje środkami pozyskanymi z funduszy unijnych i z Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, gdy na przykład budują z wykorzystaniem innowacyjnych rozwiązań ekologicznych. Innym sposobem na sfinansowanie budowy może być także rezygnacja z zakupu gruntu i utworzenie z jego właścicielem spółki celowej, a potem wspólne zrealizowanie inwestycji deweloperskiej. W takim przypadku właściciel gruntu często ogranicza się do wniesienia nieruchomości, a przygotowaniem inwestycji i jej realizacją zajmuje się już deweloper.

 

Bardzo duży popyt na nowe mieszkania sprzyja rozwojowi branży deweloperskiej, a jednocześnie przekłada się na większe zainteresowanie różnymi rozwiązaniami finansowania kolejnych inwestycji. Obok opisanych powyżej rozwiązań, czyli sprzedaż akcji i obligacji lub wykorzystanie własnych środków, dużą popularnością cieszą się także kredyty deweloperskie. W przypadku obiektów pod wynajem rośnie także zainteresowanie project finance. To jednak tematy na zupełnie inny artykuł.

Rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty – o czym warto wiedzieć?

kredyty dla deweloperów

Przed rozpoczęciem inwestycji deweloper musi otworzyć w banku rachunek powierniczy, na który klienci wpłacają pieniądze. Do wyboru jest rachunek otwarty i zamknięty. Każdy z nich ma swoje wady i zalety. Który z tych rachunków powierniczych jest jednak korzystniejszy dla dewelopera?

Jeszcze kilka lat temu sytuacja z procedurami finansowymi na rynku mieszkaniowym była zupełnie inna. Klient, który zainteresowany był zakupem nowego mieszkania, wpłacał pieniądze na konto bankowe dewelopera, a ten często finansował inwestycję ze środków, które pozyskał ze sprzedaży mieszkań. Sytuacja zmieniła się jednak wraz z wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377), która zaczęła funkcjonować od 29 kwietnia 2012 roku. Nowe prawo zobowiązało deweloperów nie tylko do publikowania prospektu informacyjnego z informacjami na temat każdej inwestycji i do ujawniania klientom bieżącej sytuacji finansowej oraz prawnej, uregulowało kwestie związane z umową deweloperską, ale również wprowadziło obowiązek zakładania przez deweloperów rachunków powierniczych otwartych lub zamkniętych. Tutaj wybór należy do dewelopera.

Otwarty rachunek powierniczy

W przypadku otwartego funduszu powierniczego klienci dewelopera wpłacają pieniądze na specjalny rachunek w banku, a ich wypłata jest realizowana w transzach po wykonaniu ustalonego wcześniej harmonogramu prac w umowie deweloperskiej. To na banku ciąży odpowiedzialność sprawdzenia, czy określony etap inwestycji został zakończony i można wypłacić pieniądze. Przy czym środki w ramach każdej transzy nie mogą być mniejsze niż 10% i większe niż 25% kosztów inwestycji. Dużą zaletą otwartego funduszu powierniczego jest fakt, że deweloper może finansować poszczególne etapy inwestycji bezpośrednio ze środków pozyskanych od klientów. Nic dziwnego, że ten typ rachunku powierniczego jest bardzo popularny. Polski Związek Firm Deweloperskich szacuje, że z tego instrumentu korzysta nawet 90% inwestorów (źródło: http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/1005763,likwidacja-otwartego-rachunku-powierniczego.html). Nie powinno to dziwić, skoro specyfiką inwestycji deweloperskich jest ich bardzo duża kapitałochłonność.

 

Otwarty rachunek powierniczy to jeden z najłatwiejszych sposobów pozyskania środków na budowę. Należy jednak podkreślić, że jest on również postrzegany powszechnie jako najmniej bezpieczny z punktu widzenia klientów, dlatego można go zabezpieczyć dodatkowo gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Nie jest to jednak powszechnie praktykowane. Między innymi z tego powodu już od dłuższego czasu UOKiK zabiega, aby w ogóle zlikwidować otwarte rachunki powiernicze. To może jednak oznaczać duże kłopoty dla wielu, szczególnie mniejszych, deweloperów i jeszcze większą trudność w finansowaniu inwestycji.

Zamknięty rachunek powierniczy

Idea funkcjonowania zamkniętego funduszu powierniczego jest taka, że klienci wpłacają pieniądze na określony rachunek bankowy na cele, które wcześniej zostały wyznaczone w umowie deweloperskiej. Zdeponowane w ten sposób środki zostaną wypłacone deweloperowi jednorazowo, gdy nabywca otrzyma prawo odrębnej własności lokalu, własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym itp. W praktyce wygląda to tak, że środki zwalniane są przez bank na rzecz dewelopera nie tylko po wybudowaniu mieszkania lub domu, ale dopiero po podpisaniu Aktu Notarialnego, który przenosi prawo własności na nabywcę nieruchomości.

Zamknięty fundusz powierniczy jest powszechnie postrzegany jako bezpieczna forma zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego, ponieważ skutecznie chroni pieniądze klientów dewelopera przed ich utratą na przykład z powodu przerwania inwestycji ze względu na problemy finansowe inwestora. Decyzja o otwarciu tego rodzaju funduszu powierniczego zdecydowanie zwiększa wiarygodność dewelopera w oczach klientów i podnosi jego prestiż. Pojawia się tu więc przede wszystkim zaleta wizerunkowa. Plusem może być także przejęcie przez bank całej obsługi finansowej przedsięwzięcia (np. procesowanie i raportowanie wpłat klientów).

Niestety, dużym problemem w przypadku zamkniętych funduszy powierniczych jest kwestia finansowania inwestycji. Deweloper musi zdobyć w inny sposób środki na budowę niż bezpośrednie wykorzystanie pieniędzy nabywców mieszkań i domów. Najwięksi deweloperzy dysponują niekiedy własnymi zasobami finansowymi, którymi są w stanie pokryć koszt inwestycji, mniejsze podmioty szukają innych sposobów na pozyskanie środków. Najpopularniejszym rozwiązaniem jest kredyt budowlany dla dewelopera, nierzadko oferowany przez banki wraz z zamkniętym rachunkiem powierniczym. Czy jednak rzeczywiście banki chętnie udzielają takich kredytów?

Banki a finansowanie inwestycji

Przed światowym kryzysem finansowym w 2008 roku deweloperzy finansowali swoje inwestycje przede wszystkim, korzystając z kredytów. Potem banki mocno zaostrzyły warunki kredytowe dla deweloperów, uznając ich działalność za mocno ryzykowną pod względem biznesowym. Obecnie jednak finansowanie deweloperów uważane jest przez sektor bankowy za bezpieczne. Potwierdza to ostatni raport Polskiego Związku Firm Deweloperskich, gdzie pojawia się nawet stwierdzenie, że banki konkurują o względy deweloperów i udzielają im coraz więcej kredytów inwestycyjnych. 98% deweloperów, biorących udział w badaniu PZFD, potwierdziło, że w 2016 roku korzystało z takiego finansowania zewnętrznego. Na tym rynku bezkonkurencyjny jest Getin Noble Bank, z którego kredytów korzysta nawet 23% deweloperów zrzeszonych w PZFD (w 2014 roku – tylko 6%), na drugim miejscu jest Grupa mBank, na trzecim – Bank Polskiej Spółdzielczości, zrzeszający banki spółdzielcze. Te ostatnie specjalizują się jednak w finansowaniu mniejszych deweloperów, budujących na niewielką skalę.

Polski Związek Firm Deweloperskich zwraca uwagę w swoim raporcie również na fakt, że banki podchodzą coraz przyjaźniej do deweloperów, wprowadzając dla nich różne ułatwienia. Przede wszystkim przedsiębiorcy na rynku deweloperskim czekają krócej na decyzję kredytową (w przypadku Millennium Bank to nie dłużej niż 2 miesiące, a średnia to 4 miesiące), do tego można zauważyć dużą zgodność pomiędzy wstępnymi deklaracjami a rzeczywistymi procedurami (tu bezkonkurencyjna jest Grupa mBank). Rośnie także konkurencja pomiędzy bankami, jeśli chodzi o oferty dla deweloperów, co z kolei przekłada się na wysoką jakość usług (źródło: http://pzfd.pl/biuro-prasowe/).

Decyzja o wyborze otwartego lub zamkniętego rachunku powierniczego powinna być bardzo przemyślana przez dewelopera i musi uwzględniać różne aspekty (np. sytuacja finansowa, atrakcyjność inwestycji, zdolność kredytowa itp.). Od tego może zależeć przecież sukces przedsięwzięcia i stabilność finansowa inwestora.

Jak sfinansować projekty inwestycyjne w modelu project finance?

kredyty dla developerów

Wybór formy finansowania projektu inwestycyjnego często ma kluczowe znaczenie dla przedsięwzięcia. Z jednej strony ważne jest odpowiednie rozłożenie ryzyka, a z drugiej – zwiększenie potencjału kapitałowego projektu. Coraz częściej inwestorzy decydują się na wykorzystanie w finansowaniu modelu project finance.

Od lat nie było tak dobrych perspektyw dla polskiego rynku nieruchomości, jak obecnie. Dotyczy to zarówno mieszkań, jak i powierzchni komercyjnych. W ostatnim przypadku można zaobserwować bardzo duży popyt na rynku najmu, co zresztą wpisuje się w ogólnoeuropejski trend. Według wyliczeń analityków firmy doradczej Cushman & Wakefield w I kwartale 2017 roku zwiększyły się zasoby powierzchni magazynowej klasy A w Polsce do 11,6 mln mkw., a popyt wzrósł o 45%. Podobnie było w przypadku powierzchni biurowej – tutaj popyt wzrósł o 37% w ujęciu rocznym. W tym czasie byliśmy także w Europie jednym z liderów rozwoju sektora centrów handlowych, plasując się na drugim miejscu pod względem ilości dostarczonej nowej powierzchni w galeriach handlowych (źródło: http://www.cushmanwakefield.pl/pl-pl/research-and-insight/). Nic dziwnego, że na polskim rynku nie brakuje chętnych deweloperów do realizacji inwestycji w postaci komercyjnych powierzchni na wynajem. Najczęściej są to jednak projekty o dużej kapitałochłonności, dlatego dla inwestorów tak ważną kwestią jest finansowanie budowy galerii handlowej i innych użytkowych budynków z zewnętrznych źródeł. Jedną z takich metod jest project finance.

Project finance a finansowanie nieruchomości

Project finance to coraz popularniejsza metoda finansowania budowy obiektu handlowego, biurowego itp., czyli nieruchomości na wynajem. Ten model można wykorzystać przy budowie powierzchni biurowych, handlowych usługowych, przemysłowych, w budownictwie mieszkaniowym itd. Project finance to tak naprawdę jednorazowe przedsięwzięcie, na cele którego powoływana jest do istnienia specjalna spółka SPV (Special Purpose Vehicle). W przypadku deweloperów najczęściej jest to spółka kapitałowa. Jej zakres działania jest ograniczony tylko do danego projektu. Warto podkreślić, że potencjalny regres w przypadku takiej spółki jest ograniczany do etapu realizacji, a potem już w etapie operacyjnym zabezpieczeniem staje się nadwyżka, która generowana jest przez daną inwestycję. Spółka celowa jest powoływana głównie po to, aby mogła zdobyć finansowanie dla danego projektu. Najczęściej forma takiego finansowania to kredyt, udzielany nie w oparciu o zdolność kredytową spółki, ale na podstawie prognoz przyszłych dochodów, jakie będzie generowała dana inwestycja. Należy zaznaczyć, że spółka SPV jest niezależnym od powołujących ją firm i banków podmiotem. Taka forma uniezależnienie od założycieli ma swoje dobre strony.

Zalety project finance

Coraz większa popularność project finance, jeśli chodzi o finansowanie centrów logistycznych, biurowych, handlowych itp., wynika z wielu zalet tej metody. Ważna jest możliwość dywersyfikacji ryzyka, które rozkładane jest pomiędzy wszystkie podmioty uczestniczące w projekcie. W tym przypadku banki przejmują większą część ryzyka niż w przypadku innych metod finansowania inwestycji. Warto zauważyć, że LTV (Loan to Value, czyli współczynnik pomiędzy wysokością przyznanego kredytu a wartością zabezpieczenia) to najczęściej 75-80%. Zaletą metody project finance jest także brak odpowiedzialności sponsora za zobowiązania spółki celowej (wyjątkiem jest udzielenie jej gwarancji), Tutaj inwestycja jest przede wszystkim skoncentrowana na przyszłych aktywach, które dopiero powstaną i które będą generowały zyski, a jednocześnie staną się zabezpieczeniem. Zaletą tej metody jest także możliwość powołania spółki, która będzie ściśle dostosowana do konkretnego projektu oraz możliwość jej elastycznego finansowania i kredyt na budowę galerii handlowej lub innego obiektu na wynajem bez wymogu określonego stażu na rynku, co jest częste w przypadku klasycznych kredytów dla firm. Należy także podkreślić, że ewentualna upadłość spółki nie jest tożsama z upadłością firmy, która powołała tę spółkę.

Nie bez znaczenia są także zalety project finance w kontekście optymalizacji podatkowej dla powołanej do projektu spółki i jej sponsorów. Najczęściej wybierana przez deweloperów spółka kapitałowa płaci podatek od zysku, VAT i podatek od nieruchomości, ale już pozostałe środki mogą otrzymać w formie nieopodatkowanej dywidendy sponsorzy spółki, gdy nie są osobami fizycznymi. Dodatkowo odsetki od pożyczek podporządkowanych, udzielonych zależnej spółce celowej przez kontrolujący ją podmiot, można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

Jakie warunki trzeba spełnić w project finance?

Aby finansowanie obiektu magazynowego, handlowego, biurowego itp. na wynajem mogło dojść do skutku z wykorzystaniem metody project finance, muszą być spełnione określone warunki. Bank dokona dokładnej analizy projektu, ponieważ przejmuje na siebie część ryzyka. Często może to oznaczać wydłużenie etapu przedinwestycyjnego, ponieważ konieczna będzie szczegółowa analiza ryzyka, a także przygotowanie odpowiedniego systemu jego alokacji.

Projekt będzie musiał także zapewnić minimalny poziom przychodów z tytułu najmu. Dlatego bank zażąda od inwestora dostarczenie tzw. rent-roll, czyli dokumentu z zestawieniem umów najmu, zawierającego dane wszystkich najemców, powierzchnie najmu, stawki czynszu i inne dane. To konieczne, aby bank mógł zweryfikować zapisy w umowach najmu w kontekście możliwości obniżenia stawek najmu i ocenić zagrożenie wcześniejszym rozwiązaniem umowy najmu. Bank sprawdzi także poziom pustostanów w danym obiekcie na wynajem, minimalny wskaźnik OPEX po stronie wynajmującego (wydatki operacyjne i koszty utrzymania) i minimalny CAPEX (nakłady kapitałowe) dla danej klasy budynku, a także przeanalizuje amortyzację podatkową nieruchomości. Ważny będzie również odpowiedni poziom EBITDA (earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) w poszczególnych latach funkcjonowania inwestycji, czyli zysk przed odsetkami, podatkami i amortyzacją, co odzwierciedla wynik działalności operacyjnej spółki. Projekt będzie musiał również wykazać się odpowiednim wskaźnikiem pokrycia obsługi długu (DSCR), dzięki któremu zostanie określona zdolność spółki do regulowania swoich zobowiązań odsetkowych z wypracowanej nadwyżki finansowej. Innymi słowy, wskaźnik DSCR oszacuje, jaki może być poziom środków finansowych spółki (nadwyżka lub niedobór) w tym samym okresie, gdy przypada termin spłaty raty kredytu.

Zaciągnięty w ten sposób przez spółkę celową kredyt na budowę obiektu biurowego lub innej powierzchni na wynajem zabezpieczany jest przepływami pieniężnymi realizowanego projektu i jego majątkiem. Bank zabezpiecza pożyczone pieniądze wpisem hipoteki w Księdze Wieczystej, dokonuje cesji praw z ubezpieczenia nieruchomości, z umów najmu itp.

Project finance to często wyższy zysk dla banku za duże ryzyko, ale także korzyści dla podmiotu powołującego spółkę celową w postaci możliwości zrealizowania inwestycji, rozłożenia ryzyka na kilku udziałowców spółki i oczywiście szansa na zysk.