Jak sfinansować projekty inwestycyjne w modelu project finance?

Wybór formy finansowania projektu inwestycyjnego często ma kluczowe znaczenie dla przedsięwzięcia. Z jednej strony ważne jest odpowiednie rozłożenie ryzyka, a z drugiej – zwiększenie potencjału kapitałowego projektu. Coraz częściej inwestorzy decydują się na wykorzystanie w finansowaniu modelu project finance.

Od lat nie było tak dobrych perspektyw dla polskiego rynku nieruchomości, jak obecnie. Dotyczy to zarówno mieszkań, jak i powierzchni komercyjnych. W ostatnim przypadku można zaobserwować bardzo duży popyt na rynku najmu, co zresztą wpisuje się w ogólnoeuropejski trend. Według wyliczeń analityków firmy doradczej Cushman & Wakefield w I kwartale 2017 roku zwiększyły się zasoby powierzchni magazynowej klasy A w Polsce do 11,6 mln mkw., a popyt wzrósł o 45%. Podobnie było w przypadku powierzchni biurowej – tutaj popyt wzrósł o 37% w ujęciu rocznym. W tym czasie byliśmy także w Europie jednym z liderów rozwoju sektora centrów handlowych, plasując się na drugim miejscu pod względem ilości dostarczonej nowej powierzchni w galeriach handlowych (źródło: http://www.cushmanwakefield.pl/pl-pl/research-and-insight/). Nic dziwnego, że na polskim rynku nie brakuje chętnych deweloperów do realizacji inwestycji w postaci komercyjnych powierzchni na wynajem. Najczęściej są to jednak projekty o dużej kapitałochłonności, dlatego dla inwestorów tak ważną kwestią jest finansowanie budowy galerii handlowej i innych użytkowych budynków z zewnętrznych źródeł. Jedną z takich metod jest project finance.

Project finance a finansowanie nieruchomości

Project finance to coraz popularniejsza metoda finansowania budowy obiektu handlowego, biurowego itp., czyli nieruchomości na wynajem. Ten model można wykorzystać przy budowie powierzchni biurowych, handlowych usługowych, przemysłowych, w budownictwie mieszkaniowym itd. Project finance to tak naprawdę jednorazowe przedsięwzięcie, na cele którego powoływana jest do istnienia specjalna spółka SPV (Special Purpose Vehicle). W przypadku deweloperów najczęściej jest to spółka kapitałowa. Jej zakres działania jest ograniczony tylko do danego projektu. Warto podkreślić, że potencjalny regres w przypadku takiej spółki jest ograniczany do etapu realizacji, a potem już w etapie operacyjnym zabezpieczeniem staje się nadwyżka, która generowana jest przez daną inwestycję. Spółka celowa jest powoływana głównie po to, aby mogła zdobyć finansowanie dla danego projektu. Najczęściej forma takiego finansowania to kredyt, udzielany nie w oparciu o zdolność kredytową spółki, ale na podstawie prognoz przyszłych dochodów, jakie będzie generowała dana inwestycja. Należy zaznaczyć, że spółka SPV jest niezależnym od powołujących ją firm i banków podmiotem. Taka forma uniezależnienie od założycieli ma swoje dobre strony.

Zalety project finance

Coraz większa popularność project finance, jeśli chodzi o finansowanie centrów logistycznych, biurowych, handlowych itp., wynika z wielu zalet tej metody. Ważna jest możliwość dywersyfikacji ryzyka, które rozkładane jest pomiędzy wszystkie podmioty uczestniczące w projekcie. W tym przypadku banki przejmują większą część ryzyka niż w przypadku innych metod finansowania inwestycji. Warto zauważyć, że LTV (Loan to Value, czyli współczynnik pomiędzy wysokością przyznanego kredytu a wartością zabezpieczenia) to najczęściej 75-80%. Zaletą metody project finance jest także brak odpowiedzialności sponsora za zobowiązania spółki celowej (wyjątkiem jest udzielenie jej gwarancji), Tutaj inwestycja jest przede wszystkim skoncentrowana na przyszłych aktywach, które dopiero powstaną i które będą generowały zyski, a jednocześnie staną się zabezpieczeniem. Zaletą tej metody jest także możliwość powołania spółki, która będzie ściśle dostosowana do konkretnego projektu oraz możliwość jej elastycznego finansowania i kredyt na budowę galerii handlowej lub innego obiektu na wynajem bez wymogu określonego stażu na rynku, co jest częste w przypadku klasycznych kredytów dla firm. Należy także podkreślić, że ewentualna upadłość spółki nie jest tożsama z upadłością firmy, która powołała tę spółkę.

Nie bez znaczenia są także zalety project finance w kontekście optymalizacji podatkowej dla powołanej do projektu spółki i jej sponsorów. Najczęściej wybierana przez deweloperów spółka kapitałowa płaci podatek od zysku, VAT i podatek od nieruchomości, ale już pozostałe środki mogą otrzymać w formie nieopodatkowanej dywidendy sponsorzy spółki, gdy nie są osobami fizycznymi. Dodatkowo odsetki od pożyczek podporządkowanych, udzielonych zależnej spółce celowej przez kontrolujący ją podmiot, można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

Jakie warunki trzeba spełnić w project finance?

Aby finansowanie obiektu magazynowego, handlowego, biurowego itp. na wynajem mogło dojść do skutku z wykorzystaniem metody project finance, muszą być spełnione określone warunki. Bank dokona dokładnej analizy projektu, ponieważ przejmuje na siebie część ryzyka. Często może to oznaczać wydłużenie etapu przedinwestycyjnego, ponieważ konieczna będzie szczegółowa analiza ryzyka, a także przygotowanie odpowiedniego systemu jego alokacji.

Projekt będzie musiał także zapewnić minimalny poziom przychodów z tytułu najmu. Dlatego bank zażąda od inwestora dostarczenie tzw. rent-roll, czyli dokumentu z zestawieniem umów najmu, zawierającego dane wszystkich najemców, powierzchnie najmu, stawki czynszu i inne dane. To konieczne, aby bank mógł zweryfikować zapisy w umowach najmu w kontekście możliwości obniżenia stawek najmu i ocenić zagrożenie wcześniejszym rozwiązaniem umowy najmu. Bank sprawdzi także poziom pustostanów w danym obiekcie na wynajem, minimalny wskaźnik OPEX po stronie wynajmującego (wydatki operacyjne i koszty utrzymania) i minimalny CAPEX (nakłady kapitałowe) dla danej klasy budynku, a także przeanalizuje amortyzację podatkową nieruchomości. Ważny będzie również odpowiedni poziom EBITDA (earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) w poszczególnych latach funkcjonowania inwestycji, czyli zysk przed odsetkami, podatkami i amortyzacją, co odzwierciedla wynik działalności operacyjnej spółki. Projekt będzie musiał również wykazać się odpowiednim wskaźnikiem pokrycia obsługi długu (DSCR), dzięki któremu zostanie określona zdolność spółki do regulowania swoich zobowiązań odsetkowych z wypracowanej nadwyżki finansowej. Innymi słowy, wskaźnik DSCR oszacuje, jaki może być poziom środków finansowych spółki (nadwyżka lub niedobór) w tym samym okresie, gdy przypada termin spłaty raty kredytu.

Zaciągnięty w ten sposób przez spółkę celową kredyt na budowę obiektu biurowego lub innej powierzchni na wynajem zabezpieczany jest przepływami pieniężnymi realizowanego projektu i jego majątkiem. Bank zabezpiecza pożyczone pieniądze wpisem hipoteki w Księdze Wieczystej, dokonuje cesji praw z ubezpieczenia nieruchomości, z umów najmu itp.

Project finance to często wyższy zysk dla banku za duże ryzyko, ale także korzyści dla podmiotu powołującego spółkę celową w postaci możliwości zrealizowania inwestycji, rozłożenia ryzyka na kilku udziałowców spółki i oczywiście szansa na zysk.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *